Un nuevo horizonte para las SOCIMI

Rosa Blanco y Amelia Sánchez. BME.

La figura de  las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS) nacida en el año 2009, ha sido recientemente modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptaron diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica. Posteriormente, el 15 de febrero y el 21 de marzo de 2013, se publicaron en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) una circular con el régimen aplicable a las SOCIMI y su correspondiente Instrucción Operativa que habilita la posibilidad de cotización efectiva de dichos instrumentos.

Dentro de la nueva regulación de las SOCIMI hay dos aspectos fundamentales que hacen a estos vehículos de inversión más atractivos: la mejora en su fiscalidad y la posibilidad de cotizar en un sistema multilateral de negociación. Con esta reforma se ha buscado flexibilizar los requisitos de constitución de las SOCIMI, eliminar las barreras regulatorias y mejorar el tratamiento fiscal aplicable desde 2009 a este tipo de entidades que constituyó una traba importante para su desarrollo y éxito en el mercado español.

¿Qué son las SOCIMI?

Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, o de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (los vehículos conocidos como Real Estate Investment Trusts “REITs”). Con el nuevo régimen de las SOCIMI se pretende fomentar el mercado de alquiler de bienes inmuebles, tanto de uso residencial como comercial, mediante la aplicación de un sistema de tributación a tipo cero en el Impuesto de Sociedades así como promocionar su desarrollo inexistente en España hasta ahora.

Requisitos básicos de las SOCIMI

Con arreglo al nuevo régimen los requisitos que se exigirán a las SOCIMI para poder aplicar el régimen fiscal especial son los siguientes:

• Deberán tener un capital social mínimo de al menos cinco millones de euros. Cabe destacar que la suscripción del capital social podrá realizarse mediante aportaciones no dinerarias, como puede ser la aportación de bienes inmuebles al patrimonio de las SOCIMI, no siendo por tanto necesario realizar desembolsos en efectivo. Con el nuevo capital mínimo será más fácil constituir SOCIMI de menor dimensión, en comparación a lo ocurrido desde 2009 que se ha venido exigiendo un capital social mínimo de quince millones de euros.
• Podrán constituirse SOCIMI de un solo activo inmobiliario. Hasta ahora en la Ley 11/2009 se venían exigiendo unos requisitos mínimos de diversificación de su activo, básicamente que tuvieran al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pudiera representar más del 40% del total del activo de la entidad. Con el nuevo régimen se ha eliminado este requisito de diversificación de su activo y se permite constituir SOCIMI con un único activo inmobiliario.
• Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado (Bolsas de Valores) o en un sistema multilateral de negociación (Mercado Alternativo Bursátil) español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
• Se introduce el requisito de que las acciones de las SOCIMI sean nominativas.
• Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler, terrenos para la promoción de dichos inmuebles o acciones o participaciones en otras SOCIMI o REITs extranjeros.
• Será preciso repartir anualmente el beneficio obtenido mediante distribución de dividendos a sus socios en una proporción determinada en función del origen de los beneficios obtenidos:

* 80% de los beneficios obtenidos con carácter general, entre los que se encuentran los beneficios derivados de rentas de alquiler;

* 50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (inmuebles destinados al arrendamiento y acciones y participaciones en entidades de análoga o similar actividad). El restante 50% deberá ser reinvertido en activos aptos en el plazo de los tres años siguientes a la fecha de transmisión; 

* 100% de los beneficios procedentes de las entidades participadas por las SOCIMI.

• Los inmuebles deberán permanecer arrendados por un período mínimo de tres años. A estos efectos se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
• No existen limitaciones en cuanto al endeudamiento o financiación ajena. Con la ley 16/2012 desaparece la obligación de que la financiación ajena tenga que ser inferior al 70% del activo de la entidad.

Aspectos más positivos del nuevo régimen de las SOCIMI

Las modificaciones del régimen de las SOCIMI, que serán aplicables en 2013 y posteriores períodos impositivos, giran fundamentalmente en torno a dos aspectos, a nuestro juicio, positivos. Se trata, en primer término, de la posibilidad de cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y, en segundo, de la tributación nula de las SOCIMI en el Impuesto de Sociedades bajo determinadas condiciones.

El primero de los dos cambios más relevantes es la posibilidad de que las acciones de las SOCIMI puedan cotizar no solamente en un mercado regulado sino también en un sistema multilateral de negociación, tanto español como de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo. A partir de ahora las SOCIMI podrán optar por la cotización en mercados regulados, sujetos con carácter general a mayores exigencias regulatorias, o en sistemas multilaterales de negociación como el MAB, cuya regulación siempre resulta mucho más flexible.

Cotizar en el MAB requiere que las sociedades designen a un asesor registrado que actuará de enlace con las autoridades supervisoras tanto en el momento de incorporación al MAB como posteriormente durante su cotización, y que contraten a un proveedor de liquidez que facilite su negociación en el mercado.

Hay que destacar que las exigencias regulatorias, en materia de transparencia, información e incorporación, que se aplican en el MAB son mucho más flexibles que las exigidas en las bolsas de valores tradicionales. Por ejemplo, las sociedades incorporadas en el MAB no están obligadas a cumplir con la normativa de gobierno corporativo de sociedades cotizadas, cuya aplicación solamente es obligatoria para las entidades que tienen acciones admitidas a cotización en un mercado regulado. Esto reduce de un modo significativo la estructura y burocracia corporativa que precisan las compañías incorporadas en el MAB.  

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha creado ya un segmento específico para las SOCIMI que convivirá con los tres segmentos actualmente existentes en el MAB (SICAVs, Entidades de Capital Riesgo y Empresas en Expansión). Para regular este nuevo segmento de las SOCIMI el MAB utiliza como base la normativa y regulación aplicable al segmento de Empresas en Expansión, en lo que se refiere a requisitos de incorporación, contratación, funcionamiento, información y transparencia, realizando las adaptaciones que sean precisas teniendo en cuenta el objeto social y actividad de las SOCIMI.

Respecto a la segunda de las cuestiones, la tributación de las SOCIMI queda establecida como se expone en el siguiente destacado, teniendo en cuenta previamente lo siguiente respecto a su aplicación: que las SOCIMI y sus socios, podrán optar  en el Impuesto sobre Sociedades por acogerse al  régimen especial fiscal regulado en la Ley 16/2012, de 27 de diciembre. Que el acuerdo deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Agencia Estatal de Administración Tributaria, antes de los tres últimos meses del período impositivo, siendo que, la comunicación que se realice fuera de este plazo impedirá que se aplique este régimen fiscal en dicho período impositivo. Además, según la Disposición transitoria primera de la ley 11/2009, de 26 de octubre, también podrá aplicarse este régimen fiscal especial , aunque no se cumplan los requisitos exigidos en la legislación  de las SOCIMI, siempre que los mismos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de aplicación del régimen especial.

Nuevo régimen fiscal de las SOCIMI

Establecido por la Ley 16/2012

Régimen de las SOCIMI en el Impuesto sobre Sociedades

• Las SOCIMI  tributarán, con carácter general, en el Impuesto sobre Sociedades al 0% (En caso de incumplimiento de los requisitos establecidos para este régimen fiscal,  las rentas generadas tributarán conforme al régimen general en el Impuesto sobre Sociedades al 30%)
• La SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participaciones en beneficios que distribuya a aquellos socios con una participación en el capital social de la SOCIMI igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos estén exentos para el socio o tributen a un tipo inferior al 10%.  El gravamen especial del 19% tienen la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.
• Los socios  con participación superior al 5% deberán  notificar a la SOCIMI la acreditación de tributar por los dividendos a un tipo superior al 10%. En caso de ausencia de la acreditación se aplicará el gravamen especial del 19%.
• El gravamen especial no se aplicará cuando el socio que percibe el dividendo sea una SOCIMI.
• Tampoco se aplicará el gravamen especial cuando la entidad receptora de los dividendos sea una entidad no residente que tenga objeto social y régimen similar (REIT o análogas), con respecto de aquellos socios que posean una participación igual o superior al 5% en dicha entidad y tributen por los mismos al tipo de gravamen de, al menos, un 10%.

Régimen general de retenciones

Los dividendos distribuidos por las SOCIMI  están sometidos al régimen general de retenciones que corresponda, con determinadas excepciones.

• Estarán sujetos a una retención del 21% los dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios residentes en España (personas físicas y jurídicas) y no residentes con establecimiento permanente.
• También estarán sujetos a retención los dividendos o participaciones en beneficios de los no residentes sin establecimiento permanente, de acuerdo con las reglas generales de retención aplicables de acuerdo con la normativa española y/o la aplicación de los convenios para evitar la doble imposición o Directivas Comunitarias.
• No estarán sometidos a retención los dividendos que se repartan a las entidades no residentes en España cuyo origen sea rentas gravadas al 0% en sede de la SOCIMI.

Régimen fiscal especial de los socios

• Personas físicas residentes:   integrarán los dividendos procedentes de las SOCIMI en la base imponible de la renta del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) sin derecho a la exención sobre los primeros 1.500 euros.Las ganancias patrimoniales   obtenidas de la transmisión o reembolso de la participación en las SOCIMI se integrarán en la renta general o del ahorro según que la antigüedad sea de hasta 1 año o más.
• Personas jurídicas residentes: integrarán los dividendos procedentes de las  SOCIMI en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades (IS). No les será de aplicación la deducción por doble imposición interna a los dividendos obtenidos por entidades españolas.Las ganancias procedentes de la transmisión o reembolso de la participación en las SOCIMI se integrarán en la base imponible del IS, sin que resulte de aplicación la deducción para evitar la doble imposición interna por las reservas procedentes de beneficios obtenidos en períodos en los que se haya aplicado el régimen especial.
• Los inversores no residentes con o sin establecimiento permanente integrarán los dividendos procedentes de las SOCIMI en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). No les será de aplicación la deducción por doble imposición a los no residentes con establecimiento permanente, ni la exención sobre los primeros 1.500 euros percibidos por no residentes sin establecimiento permanente.

Los dividendos que perciban quedan sometidos al régimen general de retenciones en la medida en que los beneficios de los que proceden hayan quedado sometidos al gravamen especial del 19%.  En caso contrario, los dividendos no estarán sometidos a retención.

Las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión o reembolso de la participación en las SOCIMI  por los no residentes con establecimiento permanente se  integrarán en la base imponible del IRNR  (salvo que un Convenio para evitar la doble imposición disponga otra cosa).  No les será de aplicación  la deducción para evitar la doble imposición interna por las reservas procedentes de beneficios obtenidos en períodos en los se haya aplicado el régimen especial. Las ganancias patrimoniales obtenidas por los no residentes no establecidos en España tributarán de acuerdo con las reglas del IRNR (salvo que un Convenio de doble imposición disponga otra cosa). No le será de aplicación la exención prevista para la transmisión de valores o reembolso de participaciones en fondos de inversión en los mercados secundarios españoles.